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Wie weit geht das Nutzungsrecht – wo beginnt die Ruhestörung?

Mieter haben das Recht, ihre Wohnung im normalen Rahmen zu nutzen. Was dies bedeutet, darüber gehen die Meinungen auseinander. Auch das Mietrecht bleibt in Art. 257f OR vage: Der Mieter muss demnach auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen. Vermieter halten regelmässig in einer Hausordnung fest, was geht und was nicht. Dabei dürfen sie die Grenzen jedoch nicht zu eng setzen und bestimmte Nutzungen nicht verbieten. Das Nutzungsrecht der Mieter darf nicht über das übliche Mass hinaus eingeschränkt werden. Allzu rigorose Ruhevorschriften in Mietverträgen und Hausordnungen sind beispielsweise ohne Wirkung.

Gleichzeitig gilt übermässige Lärmbelastung rechtlich als Mangel am Mietobjekt. Dadurch beeinträchtigte Mieter können eine Ermässigung des Mietzinses einfordern. Aber die Gerichte sind diesbezüglich ebenso zurückhaltend wie bei lärmbedingten Kündigungen der Mietverträge durch den Vermieter. Wenn der Lärm objektiv im Rahmen der normalen Mietansprüche liegt, ist der Verursacher durch das Mietrecht geschützt.

Im Stockwerkeigentum ist die Situation insofern komplexer, als die einzelnen Bewohner durch ihr Sonderrecht enger mit der Liegenschaft verbunden sind. Reglement und Hausordnung sind hier die wichtigsten beiden Instrumente in der Konfliktbewältigung. Massgebend ist das aus dem Eigentumsrecht fliessende Nutzungsrecht des Stockwerkeigentümers. Zur Wehr setzen sollte sich der Verursacher etwa dann, wenn die Gemeinschaft zum Beispiel die Hausordnung zu seinen Lasten verschärft und in die üblichen Nutzungsrechte eingreift. Umgekehrt kann die Gemeinschaft einen Eigentümer ausschliessen, wenn er sich bei objektiver Überschreitung und trotz Mahnung nicht an die Regeln halten will. Im Stockwerkeigentum sind die Verfahren aber ungleich langwieriger als im Mietbereich.

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