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Mietzinsreduktion bei Mängeln – ja oder nein?

Defizite an der Mietsache und die Forderung nach einer Mietzinsherabsetzung führen leider oft zu Konflikten zwischen Mietern und Vermietern: Dabei geht es oft allein schon um die Frage, bei welchen Mängeln eine Reduktion überhaupt angemessen ist – und in welchem Masse. Klar ist, dass die Mieter leichte Mängel im Rahmen des kleinen Unterhalts selbst beheben müssen und es hierfür natürlich auch keine Mietzinsreduktion gibt. Dazu gehört beispielsweise der Austausch einer einfachen Badezimmer-Armatur oder das Reinigen von verstopften Wasserleitungen.

Wird jedoch die «Tauglichkeit des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt», kann eine Mietzinsherabsetzung angebracht sein. Der Umfang einer solchen Reduktion bemisst sich dabei an der Dauer und der Intensität der Beeinträchtigung. Gerade Letzteres ist jedoch zu einem gewissen Masse Ermessenssache und muss deshalb im Einzelfall eruiert werden. Hilfreich können bei der Einschätzung einer Reduktion auch Gerichtsentscheide in vergleichbaren Fällen sein – entsprechende Listen sind im Internet zu finden.

Klar ist: Anspruch auf eine Mietzinsreduktion haben Mieter nur, wenn sie Ihr Anliegen beim Vermieter hinterlegen. Und auch dann liegt die Beweislast, ob überhaupt ein entsprechender Mangel besteht, beim Mieter. Eine Mietzinsherabsetzung ist daraufhin vom Zeitpunkt der Beanstandung bis zur Behebung des Mangels möglich. Beseitigt ein Vermieter den Mangel nicht innert angemessener Frist muss er sich bewusst sein, dass seinem Mieter das Recht zusteht, den Mietzins bei der zuständigen Schlichtungsstelle zu hinterlegen. Denn gemäss OR (Art. 256) hat der Vermieter nicht nur die Pflicht, eine Wohnung «in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben» sondern diese auch «in demselben zu erhalten».

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