Einen Mietzinsvorbehalt bringt man im Mietvertrag aus folgendem Grund an: Die Eigentümer:innen signalisieren damit der Mieterschaft, dass sie bei der Ansetzung des Mietzinses im aktuellen Vertrag noch eine Reserve nach oben haben und sich deshalb vorbehalten, den Zins zu einem späteren Zeitpunkt zu erhöhen. Ein Mietzinsvorbehalt hat gewissen formellen Anforderungen zu genügen, beispielsweise muss der Vorbehalt in Franken oder Prozenten des Nettomietzinses ausgewiesen und präzise begründet werden.
Als grundsätzlich akzeptable Gründe für den Vorbehalt späterer Mietzinserhöhungen gelten:
- Wertvermehrende Investitionen wurden noch nicht oder nur teilweise auf den Mietzins überwälzt.
- Eine ungenügende Verzinsung des Eigenkapitals.
- Der Referenzzins, allgemeine Kostensteigerungen und Teuerung sind im Vertrag nicht auf dem aktuellen Stand.
- Die kostendeckende Bruttorendite ist nicht erreicht (gilt nur bei Neubauten).
- Der orts- und quartierübliche Mietzins wird nicht ausgeschöpft.
Einen Mietzinsvorbehalt kann die Mieterschaft nicht anfechten – gilt aber auch nicht als akzeptiert durch diese. Erst wenn die Eigentümerschaft den Vorbehalt tatsächlich ausschöpfen möchte, hat die Mieterschaft das Recht, diesen anzufechten. Geprüft wird dann als Erstes, ob der Vorbehalt überhaupt formell korrekt abgefasst wurde sowie, ob die Mietzinsänderung fristgerecht und mittels amtlichem Formular erfolgt ist. Bestreitet die Mieterschaft die Erhöhungsgründe, hat die Eigentümerschaft diese mittels Belegen und Berechnungen zu beweisen. Das ist gerade bei Mietzinsanpassungen aufgrund von Orts- und Quartierüblichkeit sehr schwierig. Wird ein Mietzinsvorbehalt nur teilweise ausgeschöpft, dann ist der Rest nach wie vor als Vorbehalt im Vertrag aufzuführen.