Balkonanbau, modernere Küche oder ein neuer Abstellraum für Velos. Wer in einer Liegenschaft mit Mietwohnungen wertvermehrende Investitionen tätigt, darf diese der Mieterschaft weiterverrechnen und dafür den Mietzins entsprechend erhöhen. Doch wie wird der Aufschlag richtig berechnet?
Für die Berechnung werden die gesamten Kosten für die Realisierung der wertvermehrenden Investition, die Lebensdauer des neuen Bauteils sowie der aktuelle Referenzzinssatz berücksichtigt. Bei einer neuen Küche darf beispielsweise der wertvermehrende Anteil, also die Kostendifferenz zum Ersatz durch eine Standardküche, verrechnet werden. In diesem Fall wird eine Differenz von 10‘000 Franken angenommen. Die Lebensdauer einer hochwertigen neuen Küche kann gemäss der paritätischen Tabelle von Hauseigentümer- und Mieterverband mit 25 Jahren angesetzt werden. Der Referenzzinssatz liegt aktuell bei 1,25 %. Zur Berechnung der Amortisation wird zuerst 100 durch die Lebensdauer geteilt. Das ergibt im Beispiel der Küche 4 Prozent (100:25=4). Für die Verzinsung darf der aktuelle Referenzzinssatz um 2 % erhöht werden. Das hat das Bundesgericht 2020 beschlossen für den Fall, dass der Referenzzinssatz bei 2 % oder weniger liegt. Aktuell darf also mit 3,5 % gerechnet werden (1,5+2=3,5). Um die Abnahme des eingesetzten Kapitals aufgrund der Abschreibung zu berücksichtigen, wird die Zahl halbiert. Das ergibt dann 1,75 %. Für den Unterhalt wiederum darf 1 % addiert werden.
Unter dem Strich resultiert eine Verzinsung von 6.75 % (4+1,75+1=6,75). Beim angenommenen Wertzuwachs der neuen Küche von 10‘000 Franken ergibt das einen jährlichen Mietzinsaufschlag von 675 Franken oder 56.25 Franken pro Monat.