Grundsätzlich basieren Mietzinse auf dem Prinzip von Angebot und Nachfrage. Da das Mietrecht aber explizit vor Missbräuchen schützen will, ist deren freie Festlegung in der Realität eingeschränkt. Auch Erhöhungen von bestehenden Mieten sind nur schwer durchzusetzen. Dennoch akzeptiert das Gesetz gewisse Gründe für eine Mietzinserhöhung: Orts- resp. Quartierüblichkeit, Kostensteigerungen oder Mehrleistungen. Vor allem Mehrleistungen sind häufige Gründe für eine Zinserhöhung: Wertvermehrende Investitionen wie neue, bis anhin nicht vorhandene Einrichtungen und Geräte, Renovationen sowie Um- oder Ausbauten. Diese können unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist zum nächsten Kündigungstermin auf den aktuellen Mietzins aufgerechnet werden.
Bei älteren Bauten (ab zirka zehn Jahren) gilt die Erhöhung der Miete nicht als missbräuchlich, wenn der neu verlangte Mietzins im Rahmen der Orts- oder Quartierüblichkeit liegt. Die Erbringung des entsprechenden Nachweises ist Sache des Vermieters – und das ist mitunter schwierig, denn er muss mindestens fünf Objekte vorweisen, die bezüglich Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode vergleichbar sind.
Eine Erhöhung kann auch aufgrund der Anhebung des Referenzzinssatzes geltend gemacht werden. Und schliesslich darf der Mietzins infolge der generellen Teuerung sowie auch höherer Kosten seitens des Vermieters angepasst werden. Zur allgemeinen Kostensteigerung zählen Gebühren, Objektsteuern, höhere Verwaltungskosten, Versicherungsprämien oder Unterhalt.
Die Mieterschaft hat die Möglichkeit, Mietzinserhöhungen bei der Schlichtungsbehörde anzufechten. Das gilt auch für den Anfangsmietzins, wenn dieser beispielsweise gegenüber dem Zins des Vormieters «erheblich», also um mehr als zehn Prozent, erhöht wurde.
