Eigentlich war die Idee bestechend: Die beiden Geschwister ersetzten das von den Eltern geerbte Einfamilienhaus mit viel Umschwung durch ein Mehrfamilienhaus mit sieben Eigentumswohnungen. Auf den mit dem Verkauf erzielten Gewinn bezahlten sie korrekterweise die Grundstückgewinnsteuer. Gross war die Überraschung, als von behördlicher Seite auf dem Gewinn zusätzlich Bundessteuern sowie Sozialkosten für Selbständigerwerbende eingefordert wurden. Diese machten nochmals rund 20 Prozent des Gewinns aus.
Was war geschehen? Die Behörden hatten das Geschäft der beiden Geschwister als «gewerbsmässigen Liegenschaftenhandel» taxiert. Die Grenze dafür ist gemäss Bundesgerichtsentscheid (BGE 125 II 113) schnell erreicht. Es genügen dafür unter anderem bereits ein zielgerichtetes Vorgehen sowie eine kleine Anzahl Immobilientransaktionen – wie im Fall der Geschwister. Neben den zusätzlichen Steuern und Sozialabgaben hat die Einstufung noch weitreichendere Folgen: So gelten ab sofort alle weiteren Liegenschaftentransaktionen der betroffenen Personen ebenfalls als gewerbsmässiger Handel. Davon betroffen wäre etwa auch der spätere Verkauf der eigenen Wohnung.
Um nicht dieselbe Überraschung zu erleben wie das Geschwisterpaar im Beispiel, lohnt es sich bei einem Immobilienverkauf, der nicht ein selbst bewohntes Objekt betrifft, einen Steuerexperten beizuziehen. Dieser klärt dann vorab mit den Behörden, wie der Verkauf eingestuft wird. Und wenn dieser als gewerbsmässig gelten würde, kann der Experte alternative Vorgehensweisen vorschlagen. So hätte man beim erwähnten Beispielsfall etwa prüfen können, ob es Sinn macht, eine Gesellschaft im Besitz der Geschwister zu gründen, die das Objekt übernimmt und den Bau sowie den Verkauf der Wohnungen abwickelt.