Einen Bau ohne Mängel gibt es nicht. Gerade für private Bauherrschaften, die meist nur einmal im Leben bauen, konnte das in der Vergangenheit einiges an Ärger bedeuten. Denn bisher galt gemäss Obligationenrecht (OR) folgende Regelung bei Baumängeln: Mängel müssen innerhalb von maximal sieben Kalendertagen nach Bauabnahme oder Entdeckung eines versteckten Mangels gerügt werden. Wenn das nicht geschieht, gilt der Mangel als akzeptiert und sämtliche Garantieansprüche der Bauherrschaft verfallen. Per 1. Januar 2026 ist das aber Geschichte.
Es hat jedoch lange gedauert, bis die Revision umgesetzt wurde. Bereits im Jahr 2002 reichte die damalige Nationalrätin Hildegard Fässler einen entsprechenden parlamentarischen Vorstoss ein. Nun wird die Revision des Obligationenrechts bezüglich Baumängel per Beginn 2026 in Kraft treten. Die Reform verlängert die Rügefrist für Mängel von bisher maximal sieben auf neu 60 Tage. Neu ist ausserdem, dass diese Frist auch durch individuelle Verträge nicht zum Nachteil der Bauherrschaft verkürzt werden darf. Anders gesagt: Ein solcher Vertragspassus ist künftig ungültig.
Genauso dürfen in den Verträgen neu auch keine Vereinbarungen mehr getroffen werden, die das Nachbesserungsrecht bei Mängeln einschränken oder gar ausschliessen. Auch das ist eine wichtige Verbesserung für die Bauherrschaft. Revision hin oder her: Wer sich als Bauherrschaft noch besser absichern möchte, lässt die Norm SIA 118 im Vertrag als verbindlich erklären. Die zwei Hauptvorteile dabei sind: Einerseits beträgt die Rügefrist dann zwei Jahre, in denen ein Mangel jederzeit gerügt werden kann. Andererseits gilt die Beweisumkehr, was bedeutet, dass nicht mehr die Bauherrschaft einen Mangel beweisen muss, sondern der Unternehmer oder die Unternehmerin den Nachweis für das Nichtbestehen eines Mangels erbringen muss.