Stockwerkeigentum: Wer bezahlt die neuen Fenster?

Beim Thema Reparatur oder Ersatz der Fenster ist sich schon so manche Stockwerkeigentümergemeinschaft (STWEG) in die Haare geraten. Streitpunkt war dabei meist die Frage, ob Fenster zu den gemeinschaftlichen Teilen der STWEG oder zum Sonderrecht gehören. Wäre ersteres der Fall, müsste die Kosten für den Unterhalt oder die Erneuerung der Fenster zwingend die Gemeinschaft übernehmen – im Sonderrecht hingegen zahlt jeder Eigentümer für seine Fenster selbst. Um solchen Konflikten vorzubeugen, lohnt es sich, diese Fragen bereits im Stockwerkeigentums-Reglement klar zu regeln.

Ist jedoch nichts vereinbart, wird es etwas komplizierter. Denn laut ZGB gehören Fenster eigentlich zum gemeinschaftlichen Teil, da sie die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes mitbestimmen. Weil aber die Fenster einer Wohnung lediglich von den entsprechenden Eigentümern benutzt werden, geht die aktuelle Rechtslehre trotzdem davon aus, dass Fenster zum Sonderrecht gehören, solange keine anderslautenden Bestimmungen im Reglement vorhanden sind. Und damit ist auch klar, wer dann neue Wohnungsfenster oder auch deren Unterhalt bezahlen muss: jeder Eigentümer selbst.

Aber Achtung: Nur weil man zahlen muss, heisst das nicht, dass man auch machen kann, was man will. Denn trotz Zuordnung zum Sonderrecht tragen Fenster natürlich immer noch zum äusseren Erscheinungsbild eines Gebäudes bei, weshalb dieses nicht verändert werden darf. Hierfür bräuchte es die Einwilligung der STWEG. Bei allem, was über die Optik hinausgeht, hat dafür aber wieder jeder Eigentümer selbst die Entscheidungsfreiheit. Also etwa, von welchem Hersteller ein Produkt stammt oder welchen energetischen Anforderungen dieses entsprechen soll.