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Stockwerkeigentum und Baurechtsvertrag

Die öffentliche Hand, aber auch Stiftungen oder andere gemeinnützige Organisationen verkaufen ihre Grundstücke oft nicht, sondern geben sie nur im sogenannten Baurecht ab. Damit erlauben sie einem Dritten, das Land für eine bestimmte Zeit zu nutzen und zu überbauen. So lassen sich die Besitzer des Grundstücks die Option offen, zu einem späteren Zeitpunkt das Land wieder selber zu nutzen. Vor allem im städtischen Umfeld werden immer wieder auch Liegenschaften mit Eigentumswohnungen auf Grundstücken im Baurecht erstellt. Wer eine solche Wohnung kauft, sollte sich bewusst sein, dass insbesondere die Verlängerung des Baurechtsvertrags oder dessen Ende zu heiklen Situationen führen können.

Der Baurechtsvertrag, der zwischen der Stockwerkeigentümergemeinschaft und dem Besitzer des Grundstücks geschlossen wird, läuft gemäss Gesetz frühestens nach dreissig und spätestens nach hundert Jahren aus. Er kann zwar verlängert werden, aber in der Regel nur, wenn der Besitzer des Grundstücks sowie alle Stockwerkeigentümer zustimmen. Stellt sich nur ein Wohnungseigentümer quer, scheitert die Verlängerung des Vertrags. Dann geht die gesamte Liegenschaft inklusive allen Wohnungen nach Ablauf des Baurechtsvertrags an den Eigentümer des Grundstücks über. Dieser muss der Stockwerkeigentümergemeinschaft im Gegenzug eine sogenannte Heimfallentschädigung bezahlen. Diese definiert, wie bei Vertragsende der Restwert des Gebäudes berechnet wird und wie hoch damit die Entschädigung für die Besitzer der Eigentumswohnungen ausfällt.

Ist zwischen den Stockwerkeigentümern nichts anderes vereinbart, erfolgt die Verteilung der Heimfallentschädigung gemäss den Wertquoten. Das kann den einzelnen Wohnungsbesitzer in eine schwierige Situation bringen: Fällt die Entschädigung weniger hoch aus, als die bestehende Hypothekarschuld und reicht das Ersparte nicht als Ausgleich, ist unter Umständen ein Privatkonkurs möglich.

 

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