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Erweiterung der Wohnfläche trotz fehlender Ausnutzung

Wer sein Haus erweitern möchte, das Grundstück aber bereits voll ausgenützt hat, müsste sein Projekt eigentlich gleich wieder sistieren. Ausser, er kann die fehlende Ausnutzung von einem Nachbarsgrundstück auf seines übertragen. Die sogenannte Ausnützungs- oder Baumassenziffer (AZ/BMZ) in Bauordnungen gibt nämlich an, in welchem Verhältnis die anrechenbare Grundstück- und Bruttogeschossfläche resp. das oberirdische Bauvolumen zueinander stehen*. Beträgt beispielsweise die Ausnützungsziffer 0.5, bedeutet dies, dass pro Quadratmeter Grundstücksfläche das 0.5-fache davon als Bruttogeschossfläche bebaut werden darf. Weist also ein Haus auf einem Grundstück von 500 m² bereits über 250 m² Bruttogeschossfläche auf, kann es nicht mehr erweitert werden, es sei denn, ein Nachbar verfügt noch über Reserven. Hat dessen Haus bei gleich grossem Grundstück beispielsweise nur 150 m² Bruttogeschossfläche, besteht beim Nachbar noch eine Ausnützungsreserve von 100 m² Bruttogeschossfläche. Diese Reserve kann unter Umständen auf ein anderes Grundstück übertragen werden.

Die Regelungen zur Ausnützungsübertragung sind in den Gemeinden unterschiedlich. Meist gilt aber, dass die Grundstücke einen nahen Bezug zueinander haben müssen. In Städten beispielsweise sollten sie zum selben Häuserblock gehören. In ländlichen Gegenden hingegen, müssen die Grundstücke oft aneinandergrenzen. Welche Bestimmungen und Nutzungsziffern für das eigene Grundstück gelten, erfährt man beim Bauamt der Gemeinde – ebenfalls, ob es weitere gesetzliche Einschränkungen zu beachten gilt.

Soweit die einfache Theorie. In der Praxis kann es komplizierter werden, denn es gilt auch noch den Preis für die Ausnützungsübertragung zu regeln – und dieser ist reine Verhandlungssache. Als Basis für die Berechnung wird oft vom Landwert ausgegangen. Eine klare juristische Lösung dazu gibt es nicht. Um zu einer fairen und gütlichen Einigung zu kommen, kann es sich deshalb lohnen, einen Immobilienexperten beizuziehen.

*Nicht alle Gemeinden wenden die AZ oder BMZ an – mancherorts sind beispielsweise nur die minimalen Grenzabstände, die maximale Gebäudehöhe oder die Anzahl der zugelassenen Geschosse relevant.

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