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Drum prüfe, wer eine Bestandesliegenschaft kaufe!

In seiner Praxis stellt der Immobilienratgeber gelegentlich fest, dass Käufer von Bestandesliegenschaften dem baulichen Zustand und den voraussehbaren Massnahmen wenig Beachtung schenken oder angesichts der Begeisterung für das Objekt über anstehende Investitionen hinwegsehen. Dies betrifft namentlich das Alter und die Lebenserwartung von Geräten, den Zustand der Haustechnik wie Heizung, Tankanlage, Boiler, Elektroinstallationen, von Fenstern, Dach und Fassade, allenfalls auch von Hausanschlüssen ans Wasser- und Abwassernetz. Von Bedeutung ist zudem die Dämmung und der davon abhängige Energiebedarf. Bei Unsicherheit empfiehlt der Immobilienratgeber, einen Baufachmann hinzuzuziehen. So lässt sich abschätzen, welche Investitionen in den nächsten Jahren mit grosser Wahrscheinlichkeit anstehen.

Bei Eigentumswohnungen gilt dies sinngemäss für alle gemeinschaftlichen Bauteile. So sollten sich Interessenten über bereits erfolgte Sanierungen und bauliche Massnahmen sowie insbesondere die Höhe und die Äufnung des Erneuerungsfonds erkundigen. Ein Blick in die Protokolle der Versammlungen hilft zudem, einen Eindruck über das Zusammenleben in der Liegenschaft zu erlangen.

Im Kaufvertrag wird zur Gewährleistungspflicht meist Folgendes oder Ähnliches festgehalten: «Jegliche Gewährleistungspflicht für das Kaufobjekt wird mit der Vertragsunterzeichnung wegbedungen, soweit das Gesetz dies zulässt. Die Käufer übernehmen die Liegenschaft wie besichtigt und bekannt im heutigen Zustand.» Das bedeutet, dass der Verkäufer einer Bestandesliegenschaft – anders als bei Neubauten – keine Garantie abgibt. Anders sieht es bei Mängeln aus, die der Verkäufer kannte, aber arglistig verschwiegen hat. Für solche muss der Verkäufer geradestehen, was allerdings meist teure Gerichtsverfahren zur Folge hat. Die Beweislast liegt zudem beim Käufer.

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