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Die Grenzen der Freizeichnung bei erheblichen Baumängeln

Im Jahr 2009 kauften A und B von C eine von diesem 2006/07 mit einem Mehrfamilienhaus überbautes Grundstück im Kanton Aargau unter Abtretung sämtlicher Mängelrechte und Wegbedingung jeglicher Währschaften. 2012 stellten die Eigentümer einen erheblichen Mangel in der Böschungssicherung und Fundation der Liegenschaft fest. Die Sanierungskosten beliefen sich auf über 140’000 CHF, die sie auf dem Klageweg vom Verkäufer einforderten. Das Bezirksgericht wies die Klage mit der Begründung ab, die Mängelrechte seien verjährt und der Mangel durch die Freizeichnungsklausel nicht dem Verkäufer anzulasten. Dieser Entscheid wurde durch das Obergericht teilweise revidiert und dessen Urteil jüngst vom Bundesgericht bestätigt.

Von zentraler Bedeutung ist die Frage, ob der erhebliche Mangel unter die Freizeichnungsklausel fällt. Die Richter in Lausanne führen dazu aus, dass nach geltender Rechtsprechung ein Mangel bei Grundstückkaufverträgen nicht unter den Gewährleistungsausschluss fällt, wenn der Mangel gänzlich ausserhalb dessen liegt, womit ein Käufer vernünftigerweise rechnen muss. Dabei hängt es von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab, womit ein Käufer zu rechnen hat.

Mit dem Mangel habe umso weniger gerechnet werden müssen, als die Liegenschaft erst zwei Jahre vor dem Verkauf fertiggestellt worden sei. Beim Verkäufer habe es sich nicht um den Eigentümer einer Altliegenschaft gehandelt, sondern um ein Architekturbüro, welches das Gebäude erst kurz zuvor selber errichtet habe. Unter diesem Gesichtspunkt dürfe eine Freizeichnungsklausel des «Hersteller-Verkäufers» jedenfalls nicht in dem Sinn interpretiert werden, dass der Käufer damit sein Einverständnis zu einer Befreiung des Verkäufers von einer Haftung für erhebliche, nicht erkennbare Mängel gebe, die der Verkäufer bei der Herstellung grobfahrlässig herbeigeführt hätten.

Urteil des Bundesgerichts 4A_444/2017 vom 12. April 2018

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