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Liegenschaftsunterhalt: pauschal oder effektiv?

Bis 31. März 2018 müssen steuerpflichtige Unselbständigerwerbende ihre Steuererklärung einreichen. Für Wohneigentümer ist in diesem Zusammenhang die Abzugsfähigkeit von Aufwendungen für die eigene Liegenschaft relevant. Der Immobilienratgeber nimmt darum dieses Thema auf und wird es in dieser und den folgenden Ausgaben vertiefen.

Beginnen wir beim Grundsätzlichen: Aufwendungen für die eigene Liegenschaft können pauschal oder effektiv abgerechnet werden, wobei der Steuerpflichtige für jede Steuerperiode und jedes Grundstück zwischen den beiden Varianten wählen kann. Die Pauschale kann nur für Grundstücke des Privatvermögens, die vorwiegend Wohnzwecken dienen, in Anspruch genommen werden. Der Pauschalabzug beträgt für selbstgenutztes Wohneigentum 20% des Eigenmietwerts.

Bei aufwendigeren baulichen Massnahmen dürfte es sich lohnen, nach effektiven Aufwendungen abzurechnen. Massgebend sind die Instandhaltungs- und Instandstellungskosten sowie Aufwendungen für Ersatzbeschaffungen, soweit diese Ausgaben durch den Steuerpflichtigen in der betreffenden Steuerperiode getätigt worden sind. Das heisst, dass das Rechnungsdatum für die Periodenabgrenzung entscheidend ist. Hat der Handwerker seine Arbeit im letzten Jahr ausgeführt, aber erst in diesem Jahr Rechnung gestellt, so ist der Aufwand in diesem Jahr steuerlich abzugsfähig. Umgekehrt verhält es sich, wenn die Versicherungsgesellschaft für die Gebäudeversicherung die Prämienrechnung bereits im alten Jahr zugestellt hat, damit aber der Versicherungsschutz für das laufende Jahr beglichen wird. So ist der Betrag der Rechnung dennoch im alten Jahr abzugsfähig. Mit der Abrechnung von verschiedenen Bauphasen bei länger dauernden Arbeiten lassen sich die Aufwendungen auf mehrere Perioden verteilen. Reine Akontozahlungen reichen zu dieser Abgrenzung allerdings nicht aus. Es müssen effektive Arbeiten ausgewiesen werden.

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