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Steueraufschub bei Ersatzbeschaffung von Wohneigentum

Erzielt der Eigentümer mit dem Verkauf seiner Liegenschaft einen Gewinn, wird darauf eine vom Wertzuwachs und der Haltedauer abhängige Grundstückgewinnsteuer erhoben. Diese Steuer kann aufgeschoben werden, sofern mit dem Erlös eine Ersatzliegenschaft erworben wird und der Verkäufer den Aufschub beantragt. Für die Gewährung gelten verschiedene Voraussetzungen: Beide Liegenschaften müssen steuerrechtlicher Wohnsitz der gleichen steuerpflichtigen Person sein. Nicht möglich ist somit der Steueraufschub beim Verkauf einer Ferienwohnung oder eines nicht selbst bewohnten Mehrfamilien- oder Gewerbegebäudes. Sodann muss es sich bei der veräusserten und der neu erworbenen Liegenschaft um funktional identische Objekte handeln. Dies wird jedoch weit gefasst: Verkauft man ein Einfamilienhaus und zieht neu in eine Eigentumswohnung ein (oder umgekehrt), geht man von einem identischen Objekt aus. Resultiert allerdings aus dem Verkauf und dem anschliessenden Kauf ein Nettoerlös – das Ersatzobjekt ist also günstiger als die verkaufte Liegenschaft –, löst dies eine (Teil-)Besteuerung am Verkaufsort aus. Gemäss Bundesrecht muss der Erlös schliesslich innert «angemessener Frist» in den Kauf oder den Neubau investiert werden. Nach geltender Auffassung werden darunter je nach Kanton zwei bis drei Jahre verstanden. Im Kanton St. Gallen beträgt die Frist drei Jahre, die in begründeten Fällen um ein weiteres Jahr verlängert werden kann.
Bei einem späteren Verkauf der Ersatzliegenschaft ist nicht nur deren Wertzuwachs, sondern auch derjenige des früher veräusserten Grundstückes besteuert. Auf dem Ersatzgrundstück lasten somit sogenannte latente Steuern des veräusserten Grundstückes. Der Steueraufschub ist über Kantonsgrenzen, jedoch nicht über die Landesgrenze hinaus möglich.

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