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Steuerliche Folgen einer Vorfälligkeitsentschädigung

Möchte ein Kreditnehmer seine Hypothek mit fester Laufzeit vor dem Fälligkeitstermin tilgen, wird ihm eine Vorfälligkeitsentschädigung belastet. Das Bundesgericht hat in diesem Frühling zwei Urteile zur Frage publiziert, wie diese Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich zu behandeln ist. Demnach sind Vorfälligkeitsentschädigungen, die bei der vorzeitigen Auflösung einer Hypothek anfallen, bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten abziehbar, wenn die Auflösung der Hypothek in einem untrennbaren Zusammenhang mit dem Verkauf der Liegenschaft erfolgt.

In einem Fall aus dem Kanton Zürich hatten die Eigentümer vor dem Verkauf eines Geschäftshauses die darauf lastenden Hypotheken vorzeitig aufgelöst. Ein entsprechender Abzug der Vorfälligkeitsentschädigung bei der Festlegung der Grundstückgewinnsteuer wurde ihnen verwehrt. Das Bundesgericht hiess die Beschwerde gut. Die Ausgestaltung der Vorfälligkeitsentschädigung erfüllt die Voraussetzungen für die Annahme abzugsfähiger «Anlagekosten» (gemäss Art. 12 Steuerharmonisierungsgesetz), die bei der Ermittlung des Grundstückgewinns zu berücksichtigen sind.

In einem Fall aus dem Kanton Neuenburg wurde vor dem Verkauf einer Liegenschaft durch die vorzeitige Auflösung der Hypothek ebenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung erhoben. Diese wurde nicht als Abzug bei der Einkommenssteuer der Verkäufer zugelassen. Erfolgt die Auflösung wie im konkreten Fall definitiv im Hinblick auf eine Veräusserung der Liegenschaft, können Vorfälligkeitsentschädigungen bei der Einkommenssteuer nicht als Schuldzinsen abgezogen werden. Ein Abzug bei der Einkommenssteuer ist nur möglich, wenn die aufgelöste Hypothek durch eine andere beim gleichen Kreditgeber ersetzt wird.

Urteile des Bundesgerichts 2C_1165/2014 und 2C_1166/2014 vom 3. April 2017 sowie 2C_1148/2015 vom 3. April 2017

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