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Was heisst Makro- und Mikrolage?

Die Bodenpreise in der Schweiz haben sich in den letzten Jahren sehr unterschiedlich entwickelt. Bei weitem nicht alle konnten vom Aufschwung des Immobilienmarktes gleichermassen profitieren. Einige verharrten an Ort oder mussten gar Wertkorrekturen in Kauf nehmen. Warum ist das so? Ausschlaggebend sind namentlich die Lagefaktoren eines Grundstücks, ausgedrückt in der Makro- und Mikrolage. Während sich der Wert der Bebauung aus dem Zustand der Liegenschaft ergibt und damit beeinflussbar ist, ist die Lage entweder naturgegeben oder sie wird durch die Allgemeinheit bestimmt.

Die Qualität der Makrolage wird durch die Region und Gemeinde definiert, in der sich das Grundstück befindet. Infrastruktur, Dienstleistungsangebot, Steuerniveau für natürliche Personen und Immobilien, Verkehrsanbindung, Nähe zu Zentren und Arbeitsplätzen sowie die Nachfrage nach Immobilien in der Region gehören mit zu den massgebenden Faktoren.

Verantwortlich für die Qualität der Mikrolage sind Distanz zu Schulen, Läden, kulturellen Einrichtungen, Haltestellen des öffentlichen Verkehrs, Erholungsgebieten und Verwaltungseinrichtungen, aber ebenso auch die Nähe zu störenden Einrichtungen, Lärmimmission, Erschliessung, Hangneigung, Exposition und Aussicht. Mit all diesen messbaren Faktoren können Parzellen objektiv bewertet werden.

Keine Parzelle erfüllt alle Bedingungen in idealer Weise. Es stellt sich nun die Frage, ob sich Faktoren gegenseitig aufwiegen, ob also beispielsweise eine schlechte Makro- durch eine gute Mikrolage wettgemacht werden kann. Aus der Erfahrung des Immobilienratgebers ergibt sich, dass gute Mikrolagen eine schlechte Makrolage kaum wettmachen. Dies liegt unter anderem daran, dass der Kreis der potenziellen Käufer für Grundstücke an schlechten Makrolagen deutlich kleiner ist. Umgekehrt vermag eine gute Makrolage eine schlechte Mikrolage im Gesamturteil eher zu heben.

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