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Kauf von Bauten ohne Baubewilligung

Hat es der Verkäufer einer Liegenschaft in der Vergangenheit mit dem Baugesetz nicht so genau genommen und seine Liegenschaft ohne Baubewilligung ausgebaut, erweitert oder deren Zweck geändert, kann dies für den Käufer zu bösen Überraschungen führen. Abgesehen von den Verfahrenskosten ist dabei erheblich, ob eine bauliche Massnahme bewilligungsfähig gewesen wäre oder nicht. Bewilligungsfähig heisst, dass der Bauherr bei ordnungsgemässer Gesuchseingabe eine Baubewilligung erhalten hätte. Ungleich komplexer wird es, wenn die Veränderung, Erweiterung oder Zweckänderung gar nicht bewilligungsfähig war – auch nicht im Sinne einer Ausnahmebewilligung – oder wenn sich das Baurecht durch Zonenplanrevision inzwischen verändert hat.

Im ersten, einfacheren Fall ist eine nachträgliche Bewilligung der baulichen Massnahmen möglich. Am kostengünstigsten ist dies, wenn an der Liegenschaft sowieso bewilligungspflichtige Veränderungen vorgenommen werden. Trotz des Wissens um den unrechtmässigen Zustand auf ein nachträgliches Baugesuch zu verzichten, ist dagegen keine gute Idee.

Im zweiten, komplexeren Fall kann die Baubehörde von Gesetzes wegen keine nachträgliche Bewilligung erteilen. Sie nimmt aber bei ihrem Entscheid eine Interessenabwägung vor. So kann allenfalls ausnahmsweise der unrechtmässige Zustand geduldet werden, weil ein Rückbau unverhältnismässig erscheint. Die Folge wird in der Regel eine hohe Busse sein. Eine Wiederherstellung oder Erneuerung der unrechtmässig erstellten Baute ist dann aber in der Regel nicht möglich. Weil aber in jüngerer Zeit Eigentümer immer häufiger auf diesen Ausweg spekulieren und wider besseres Wissen bauen, haben Behörden und Gerichte eine härtere Gangart eingelegt. So ist es in der Schweiz sogar zu Fällen gekommen, in denen ganze Häuser abgebrochen werden mussten.

Wie erkennt man nun als Käufer, ob eine Baute rechtmässig erstellt wurde? Der Eintrag im Grundbuch und eine Auskunft der Bewilligungsbehörde sind hier die ersten Adressen für eine Antwort.

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