Ärgerlich für den Vermieter: Als er zehn Tage nach Auszug des letzten Mieters mit einem Handwerker durch die Wohnung geht, stellt er fest, dass die Badewanne einen gut sichtbaren Hick hat. Dieser war ihm bei der Wohnungsabnahme entgangen. Ärgerlich ist die Entdeckung vor allem, weil der Vermieter den Mieter für den eigentlich gut erkennbaren Schaden nicht mehr haftbar machen kann. Denn gemäss Artikel 267a des Obligationenrechts müssen Mängel gegenüber dem Mieter sofort gerügt werden.
In der Praxis kann «sofort» im Zweifelsfall auch einen Zeitrahmen von maximal zwei bis drei Tagen umfassen. Hätte der Vermieter den Hick in der Badewanne am Tag nach der Wohnungsabgabe entdeckt und ihn per eingeschriebenem Brief sofort dem Mieter gemeldet, wäre die Behebung zu dessen Lasten gegangen. Erfolgt die Rüge hingegen zu spät – was im Beispiel aufgrund der Entdeckung zehn Tage nach Auszug der Fall war – hat der Vermieter sämtliche Schadenersatzansprüche verloren. Doch es gibt Ausnahmen: Verdeckte Mängel – also solche, die bei der Abnahme nicht erkannt werden konnten – dürfen auch noch später geltend gemacht werden. Der Vermieter muss sie dem Mieter aber sofort nach Entdeckung melden und klar benennen – etwa mit Skizzen, Fotos oder einem detaillierten Beschrieb.
Typische Beispiele eines verdeckten Mangels wären etwa ein nicht funktionierender Geschirrspüler oder ein verstopfter Abfluss im Waschbecken. Die Fristen und Regelungen für die Mängelrüge gelten übrigens umgekehrt auch für den Mieter: Wer eine Wohnung neu mietet und eigentlich gut erkennbare Mängel erst längere Zeit nach Unterzeichnung des Übergabeprotokolls meldet, muss diese rein rechtlich auf eigene Kosten beheben lassen. Ebenso dürfen verdeckte Schäden aber auch noch später zulasten des Vermieters geltend gemacht werden.