Fünf Jahre lang hatte der Mieter nicht nur die Miete, sondern auch die Nebenkostenabrechnungen immer ohne zu murren bezahlt. Und nun dies: Der Mieter verlangt plötzlich sämtliche Nebenkostenzahlungen zurück – mit der Begründung, dass er von einem befreundeten Juristen darauf hingewiesen worden sei, dass in seinem schriftlichen Mietvertrag die Nebenkosten, über die man zwar mündlich zu Mietbeginn gesprochen hatte, nicht erwähnt seien. Tatsächlich hat der Vermieter in diesem Fall keine Chance – er muss den entsprechenden Betrag zurückzahlen.
Und zwar weil Artikel 257a Abs. 2 OR regelt, dass der Mieter Nebenkosten nur bezahlen muss, wenn dies mit dem Vermieter besonders vereinbart wurde. Ein Bundesgerichtsurteil konkretisierte diese Bestimmung zusätzlich: Nebenkosten sind grundsätzlich vom Vermieter zu tragen, für diese aufkommen muss der Mieter nur, sofern sie im Vertrag eindeutig und genau bezeichnet sind. Zwar bedarf laut OR ein Mietvertrag nicht unbedingt der schriftlichen Form und dann reicht auch eine mündliche Vereinbarung bezüglich Nebenkosten. Verfasst man aber einen schriftlichen Mietvertrag, dann muss auch die sogenannte Nebenkostenabrede zwingend schriftlich abgeschlossen werden.
Fehlt diese oder wurden dabei Fehler gemacht, dann kann – trotz jahrelanger Zahlung durch den Mieter – nicht von einer stillschweigenden Einwilligung ausgegangen werden. Weshalb der Mieter das Recht hat, die zu viel bezahlten Nebenkosten für die letzten zehn Jahre zurückzufordern. Um Fehler zu vermeiden, sollten deshalb im Vertrag die Nebenkostenpositionen einzeln und klar bezeichnet werden. Wenn man Vertragsvorlagen verwendet, muss dort beispielsweise klar ersichtlich sein, ob die Kosten akonto oder pauschal verrechnet werden und alles Nichtzutreffende sollte man zur Sicherheit streichen.