Wenn Mieter ihren Keller nicht als Abstell- oder Lagerraum brauchen oder in einem Mehrfamilienhaus Kellerräume leer stehen, spriessen schnell die Ideen: Da könnte man doch einen Hobbyraum einrichten, ein privates Fitnessstudio, das Home-Office oder eine eigene Werkstatt. Als Vermieter muss man bei entsprechenden Anfragen zuerst die rechtlichen Einschränkungen beachten und daraufhin einen Vertrag aufsetzen.
Grundsätzlich gelten Kellerräume nicht als Wohnraum und dürfen deshalb auch nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Die Umwandlung des Kellers in ein Home-Office oder Gästezimmer wird von Gesetzes wegen deshalb als Nutzungsänderung betrachtet und braucht eine entsprechende baurechtliche Bewilligung. Eine solche erhält man nur, wenn gewisse Auflagen eingehalten werden. So muss ein Wohnraum beispielsweise genügend belichtet und belüftet werden können: Es sind also zwingend Fenster einzubauen, die vielenorts gemäss Gesetz ausserdem eine Fläche von mindestens zehn Prozent der Bodenfläche aufweisen müssen. Auch der Brandschutz muss in den meisten Fällen angepasst werden. Zum Teil regelt bereits der Mietvertrag die Nutzung der Kellerräume.
Die Einrichtung eines Hobby- oder Fitnessraums im Keller ist in der Regel ohne behördliche Bewilligung möglich. Trotzdem sollte der Vermieter hierfür jeweils einen Vertrag aufsetzen. Gut zu wissen: Wird einem Mieter ein zusätzlicher Raum zum Gebrauch überlassen, gelten für diesen die gleichen Bestimmungen wie im bereits bestehenden Mietvertrag (OR Art. 253a). Mietet jemand von extern einen solchen Einzelraum, können die Vertragsmodalitäten grösstenteils individuell vereinbart werden. Für beide Situationen hat der Schweizerische Hauseigentümerverband entsprechende Vertragsvorlagen erstellt (www.hev-shop.ch, je Fr. 5.50 bis 7.50).