Was kann eine Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft tun, wenn ein Eigentümer gegen rechtliche und moralische Regeln des Gemeinschaftslebens verstösst und so das Verhältnis der Gemeinschaft dermassen vergiftet, dass den anderen Eigentümern ein Zusammenleben unter einem Dach nicht mehr zugemutet werden kann? – Spontan würde man darauf vielleicht antworten, dass man am besten seine eigene Wohnung verkauft. Doch Kaufinteressenten dürften «den Braten riechen».
Das Bundesgericht hat in einer Auseinandersetzung zwischen den zwei einzigen Stockwerkeigentümern einer Gemeinschaft zwar die Klage einer Partei auf Ausschluss der anderen abgewiesen, weil sich ersterer selbst unzumutbar verhalten hatte (BGE 137 III 534). «Lausanne» bejaht aber grundsätzlich die Ausschlussmöglichkeit gemäss Art. 649b Abs. 1 Zivilgesetzbuch.
Demnach kann ein Miteigentümer durch richterliches Urteil ausgeschlossen werden, wenn durch sein Verhalten Verpflichtungen gegenüber Mitberechtigten so schwer verletzt werden, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht zugemutet werden kann. Die Rechtslehre qualifiziert den Ausschluss – verbunden allenfalls gar mit einer Zwangsversteigerung – als eine Art privatrechtliche Enteignung und damit als schweren Eingriff in die Rechte des Betroffenen. Demzufolge sind die Anforderungen hoch: Ein Ausschluss wird vom Gericht nur angeordnet, wenn alle anderen Massnahmen versagt haben. Sodann ist die Schwere der Verletzung erforderlich, beispielsweise wenn der Beklagte sich immer wieder streitsüchtig, gewalttätig oder arglistig verhält. Umfasst die Gemeinschaft nur zwei Miteigentümer, so steht jedem das Klagerecht zu. Andernfalls bedarf es ohne anders lautende Regelung der Ermächtigung durch einen Mehrheitsbeschluss aller Miteigentümer mit Ausnahme des Beklagten.
