Manchmal gibt es für eine Vermieterschaft Gründe, den rechtlich möglichen Mietzins nicht voll auszuschöpfen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn sie finanziell nicht auf den maximal möglichen Mietertrag angewiesen ist und einer weniger zahlungskräftigen Mieterschaft entgegenkommen möchte oder wenn nahestehenden Personen bewusst ein Vorzugsmietzins gewährt wird.
Liegt der Mietzins unter dem gemäss Mietrecht zulässigen Maximum, sollte man nicht lediglich den tieferen Wert im Vertrag festlegen, sondern auch einen Mietzinsvorbehalt anbringen. Damit hält man sich die Möglichkeit offen, den Zins zu einem späteren Zeitpunkt ohne Komplikationen anheben zu können, etwa wenn sich die finanzielle Situation der Mieter:innen verändert oder bei einem Wechsel der Mieterschaft. Ebenso kann man mit einem Vorbehalt Forderungen nach einer Zinssenkung ablehnen, wie bei sinkendem Referenzzinssatz. Damit ein Vorbehalt rechtlich Bestand hat, müssen gewisse Regeln eingehalten werden. Wichtig ist eine genaue Begründung direkt im Vertrag. Beispielsweise indem man rechnerisch aufzeigt, dass der Zins keine angemessene Nettorendite ermöglicht oder kürzlich getätigte, wertvermehrende Investitionen nicht auf den Mietzins umgelegt wurden. Ebenso gilt es im Vertrag festzuhalten, um wie viele Franken oder Prozente der Zins maximal angehoben werden könnte, und zwar für jeden einzelnen genannten Grund separat.
Wichtig zu wissen: Ein Paragraf zum Mietzinsvorbehalt im Vertrag kann von der Mieterschaft nicht angefochten werden. Möchte man als Vermieter:in den Vorbehalt später ganz oder teilweise nutzen, um den Zins zu erhöhen, muss dies der Mieterschaft unter Einhaltung der entsprechenden Fristen auf den nächstmöglichen Kündigungstermin mit dem offiziellen Formular mitgeteilt werden. Die Erhöhung sowie deren Begründung können dann von der Mieterschaft hingegen angefochten werden.