Es gibt viele Gründe, im Mietvertrag eine Mindestmietdauer zu vereinbaren. Gerade bei grösseren Mietobjekten wie Geschäftsliegenschaften oder Einfamilienhäusern ist dies häufig der Fall. Dabei gibt es immer wieder mal Vermieterschaften oder Verwaltungen, die in den dazugehörigen Verträgen festlegen, dass der Mietzins auf dem aktuellen Referenzzinssatz beruht und unabhängig von der Mindestmietdauer angepasst werden kann. Ein grober rechtlicher Fehler: Denn eine solche Vertragsklausel ist ungültig.
Die Rechtslage ist gemäss Artikel 269d des Obligationenrechts klar: «Der Vermieter kann den Mietzins jederzeit auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen.» Bei einer vertraglich vereinbarten Mindestmietdauer ist der frühestmögliche Kündigungstermin jener nach Ablauf dieser Mindestdauer. In der Zeit davor können also keine Mietzinsanpassungen vorgenommen werden. Wichtig zu wissen: Diese Bestimmung gemäss OR ist zwingend und kann selbst per Vertrag nicht abgeändert werden. Aus Sicht der Vermieterschaft ist deshalb klar, dass für gewöhnliche Wohnungen also keine Mindestmietdauer vereinbart werden sollte, da dies Anpassungen an allfällig veränderte Rahmenbedingungen verhindert.
Selbstverständlich können auch nach Ablauf der Mindestmietdauer Mietzinserhöhungen nur vorgenommen werden, wenn die Teuerung gestiegen ist, der Referenzzinssatz angehoben wurde, die Unterhalts- und Betriebskosten nachweislich höher sind oder grössere wertsteigernde Sanierungen vorgenommen wurden. Eine Mietzinserhöhung muss ausserdem mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist auf einem vom Kanton genehmigten Formular mitgeteilt und begründet werden. Ab Erhalt des Schreibens kann die Mieterschaft innert maximal 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde die Mietzinserhöhung anfechten.