Eine Mieterin ist regelmässig mit der Bezahlung des Mietzinses in Verzug. Auch diesmal ist der Mietzins für den Monat September ausstehend. Die Verwaltung mahnt die Mieterin am 14. September nach Art. 257d OR – mit der Androhung einer ausserordentlichen Kündigung. Wie es das Gesetz vorsieht, setzt die Verwaltung der Mieterin eine Zahlungsfrist von 30 Tagen. Trotzdem bleibt auch der Mietzins für Oktober unbezahlt. Am 3. Oktober schickt die Verwaltung auch hierfür eine Mahnung. Eine Monatsmiete trifft am 10. Oktober ein, jedoch ohne Angabe, für welchen Monat die Zahlung bestimmt ist. Die Verwaltung geht davon aus, dass es sich um den Mietzins für Oktober handelt, und kündigt der Mieterin deshalb einige Tage später wegen der weiterhin ausstehenden Zahlung für September.
Diese Kündigung war aber nicht rechtens. Denn gemäss Art. 87 Abs. 1 OR wird eine Zahlung, die weder von der schuldenden noch der begünstigten Partei genau bezeichnet wurde, jeweils der zuerst fälligen Schuld angerechnet. In diesem Beispiel also der Zinszahlung für den Monat September. Die Verwaltung hätte die Möglichkeit gehabt, die Zahlung in einer Quittung für die Monatsmiete Oktober der Schuldnerin zu bestätigen. Vorausgesetzt die Mieterin hätte nicht sofort Widerspruch erhoben, wäre die Kündigung wirksam gewesen.
Aus diesem Fall ergibt sich, dass, wenn bei mehreren ausstehenden Beträgen unklar ist, welche Schuld mit einer Zahlung beglichen wurde, dies für die Verwaltung bedeuten kann, dass eine wegen Zahlungsverzugs ausgesprochene Kündigung unwirksam ist – selbst wenn die Mieter:innen weiterhin in Verzug sind. Deshalb sollte die Vermieterschaft in solchen Fällen den Mietenden immer schriftlich mitteilen, welchem Monat welche Zahlung angerechnet wird – bestenfalls per eingeschriebenem Brief.