Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung verkauft, haftet gemäss Obligationenrecht (OR) grundsätzlich dafür, dass die Liegenschaft frei von Sach- und Rechtsmängeln ist. Im Klartext heisst dies, dass eventuell vorliegende Mängel gegenüber der Käuferschaft vor Unterzeichnung des Vertrags offengelegt werden müssen. Typische Beispiele für Rechtsmängel sind bauliche Beschränkungen aufgrund von Einträgen im Grundbuch, wie zum Beispiel eine Höhenbeschränkung. Sachmängel wiederum können Altlasten im Boden oder Schadstoffe im Gebäude sein.
Beim Verkauf gebrauchter Liegenschaften ist es aber üblich, die Haftung für Mängel vertraglich auszuschliessen. Artikel 199 OR lässt dies ausdrücklich zu und ein solcher Ausschluss macht auch Sinn, weil man als Verkäuferschaft nicht alle baulichen Mängel eines Gebäudes mit vertretbarem Aufwand eruieren kann. So wäre es auch sehr aufwändig, den Zustand aller Wasserleitungen im Haus vorab zu evaluieren. Ebenso kann die Verkäuferschaft nicht garantieren, dass die 20 Jahre alte Heizung den nächsten Winter noch übersteht.
Ein Freipass für die Verkäuferschaft ist der Ausschluss von Mängeln aber nicht. Kann die Käuferschaft nachweisen, dass die Mängel bewusst verschwiegen wurden, haftet die Verkäuferschaft trotzdem. Hat ein früher erstelltes – und der Verkäuferschaft bekanntes – Gutachten ergeben, dass Altlasten im Boden vorhanden sind, und werden diese Ergebnisse beim Verkauf nicht offengelegt, kann die Verkaufspartei im Nachhinein zur Rechenschaft gezogen werden. Gleiches würde auch gelten, wenn beispielsweise plötzlich ein nicht erwähnter Miet- oder Pachtvertrag mit Bezug zur Liegenschaft auftaucht, der die geplante Nutzung einschränkt oder verunmöglicht.