Wenn es um Mietzinsanpassungen geht, dann sind vor allem zwei Faktoren massgebend: der Referenzzinssatz und der Landesindex der Konsumentenpreise (LIK). Der Referenzzinssatz ist der durchschnittliche Zinssatz aller Hypotheken in der Schweiz. Dieser wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen publiziert. Anhand des Referenzzinssatzes können die Mieten entsprechend erhöht oder gesenkt werden. Bei einer Mietzinsänderung kann die Vermieterschaft ausserdem immer auch einen Teil der Teuerung auf die Mieterschaft überwälzen. Als wichtigstes Messinstrument für die Teuerung gilt der LIK.
Üblicherweise dürfen aber nur 40 % der Teuerung auf die Miete geschlagen werden. Dies, da im standardisierten Finanzierungsmodell davon ausgegangen wird, dass eine Liegenschaft zu 60 % durch Hypotheken und zu 40 % mit Eigenkapital finanziert ist. Und nur für Letzteres ist die Teuerung relevant. Eine Ausnahme bildet die Indexmiete nach Art. 269b OR: In diesem Fall darf die Teuerung zu 100 % auf den Mietzins überwälzt werden.
Denn bei der Indexmiete ist der Mietzins nicht an den Referenzzinssatz gekoppelt, sondern an den LIK. Eine solche Vereinbarung erfordert jedoch eine Mindestvertragsdauer von fünf Jahren. Das heisst konkret auch: Mietzinsänderungen sind nur auf den frühesten Kündigungstermin möglich. Damit die Vermieterschaft während dieser langen Laufzeit keinen Kaufkraftverlust bei ihren Mietzinseinnahmen hinnehmen muss, erlaubt das Gesetz die Aufnahme einer Indexklausel in den Vertrag. Fehlt die Indexklausel, sind inflationsbedingte Mietzinsanpassungen während der Mindestvertragsdauer ausgeschlossen, andere gesetzlich zulässige Erhöhungsgründe bleiben vorbehalten.